부동산으로 상속세 물납하는 조건과 절차

📋 목차

• 물납 제도란?
• 물납 가능한 자산의 종류
• 부동산 물납 요건
• 물납 절차와 제출 서류
• 물납 심사와 결과 통보
• 물납 시 주의할 점
• FAQ

상속세는 상속 재산이 일정 금액을 초과하면 납부 의무가 생기는데요. 현금으로 내기 어려운 경우, 일정 요건을 충족하면 부동산 같은 자산으로 상속세를 낼 수 있는 ‘물납’ 제도가 있어요. 상속받은 자산을 다시 팔기 어려운 경우, 혹은 유동성이 부족한 경우 유용하답니다.

 

물납은 쉽게 말해 '세금을 재산으로 대신 내는 방식'이에요. 하지만 아무 재산이나 물납할 수는 없고, 엄격한 조건을 충족해야 하고 국세청의 심사도 필요해요. 특히 부동산으로 물납하려면 등록된 부동산이어야 하고, 일정한 감정가 기준도 따라야 하죠.

 

부동산으로 상속세 물납하는 조건과 절차

물납 제도란? 🏛️

물납이란 상속세를 현금이 아닌 부동산 등 자산으로 대신 납부하는 제도를 말해요. 상속세는 일반적으로 현금으로 납부해야 하지만, 상속받은 재산 대부분이 부동산이나 주식 같은 유동화하기 어려운 자산일 경우 예외적으로 물납을 허용하고 있어요.

 

이 제도는 상속인의 납세 부담을 줄여주고, 상속재산을 보존할 수 있다는 장점이 있어요. 특히 부동산 비중이 높은 한국 사회에서는 꽤 많은 사례에서 활용되고 있답니다. 하지만 누구나 물납을 할 수 있는 건 아니고, 국세청의 허가와 감정 절차가 필요하다는 점을 꼭 알아야 해요.

 

2025년 기준으로 물납은 상속세 또는 증여세에만 가능하고, 종합부동산세나 양도소득세 등 다른 세금에는 적용되지 않아요. 또한 ‘상속개시일’ 이후 일정 기간 내에 신청해야 하는 시간제한도 있어서 미루면 기회를 놓칠 수 있죠.

 

물납의 목적은 상속세를 낼 돈이 부족할 경우 납세자의 불이익을 줄이고, 재산 가치 보존을 도우려는 제도적인 장치예요. 국가는 이런 자산을 국고로 전환하거나 매각해 세수를 확보하게 되는 구조죠.

📘 물납 제도 기본 요약 표

항목	내용
적용 세목	상속세, 증여세
조건	현금 납부 곤란 시
신청 시기	신고기한 내
심사 주체	국세청

 

물납 가능한 자산의 종류 📦

물납은 아무 자산이나 되는 게 아니에요. 상속받은 재산 중에서도 정부가 받아도 관리하기 쉬운 자산만 허용된답니다. 대표적으로는 부동산, 상장주식, 국공채, 그리고 일정 요건을 갖춘 비상장주식이 해당돼요.

 

부동산은 토지나 건물 모두 가능하고, 아파트, 단독주택, 상가 등도 조건을 갖추면 물납이 가능해요. 단, 부동산 등기와 명의 이전이 명확해야 하고, 담보 설정이나 소송 등이 걸려 있으면 안 돼요.

 

상장주식도 국세청이 시장에서 쉽게 처분할 수 있어 허용되며, 거래가 활발한 종목일수록 유리해요. 반면, 비상장주식은 가치 평가가 어렵고 유동성도 낮아서 기준이 더 까다롭고 감정 절차도 정밀하게 진행돼요.

 

내가 생각했을 때, 가장 무난한 물납 자산은 아무래도 아파트 같은 주거용 부동산인 것 같아요. 감정가도 비교적 안정돼 있고 국세청도 실사용 혹은 매각이 용이하다고 판단하거든요.

🏠 물납 가능 자산 분류표

자산 종류	물납 가능 여부	비고
아파트, 주택	가능	감정가 기준 충족 시
상장주식	가능	거래소 상장 필수
비상장주식	조건부 가능	추가 감정 필요
예금, 현금	불가	현금은 납세 수단임

 

부동산 물납 요건 🏡

부동산으로 상속세를 물납하려면 꽤 까다로운 요건을 충족해야 해요. 일단 해당 부동산은 상속 재산 목록에 포함되어 있어야 하고, 상속세 신고 기한 내에 신청해야 해요. 일반적으로는 ‘현금 납부가 곤란하다’는 사실이 인정돼야 하죠.

 

즉, 납부세액보다 유동 자산(예금, 현금, 상장주식 등)이 적은 경우 물납 신청이 가능해요. 반면 예금이나 현금이 충분한데도 부동산 물납을 하겠다고 하면 승인되지 않아요. 국세청이 보는 관점은 “어쩔 수 없는 경우”예요.

 

또한 물납 대상 부동산은 등기가 되어 있어야 하고, 분쟁이나 소송에 휘말리지 않아야 해요. 예를 들어 공동명의나 상속 분쟁이 걸려 있는 경우엔 물납 허가가 나기 어려워요. 담보 설정이나 임대차 계약이 있는 경우도 평가 대상에서 제외될 수 있죠.

 

그리고 가장 중요한 요건 중 하나는 ‘감정가’예요. 감정평가를 통해 국세청이 판단한 시가 기준에 따라 자산가치가 적정해야 해요. 감정가가 실제 상속세보다 과도하게 낮거나 높아도 문제가 되기 때문에 두 곳 이상의 감정평가를 받아서 평균치를 제출하는 게 일반적이에요.

📋 부동산 물납 요건 정리

요건	세부 내용
상속재산 포함	등기 완료, 상속세 신고 대상일 것
유동자산 부족	예금 등으로 세금 납부가 어려워야 함
분쟁 없음	소송, 가처분, 공동명의 없어야 함
감정평가	2곳 이상 평균가로 제출

 

물납 절차와 제출 서류 📝

물납을 신청하려면 상속세 신고와 동시에 국세청에 물납 신청서를 제출해야 해요. 일반적으로 상속세 신고 기한은 상속개시일로부터 6개월 이내인데요, 이 기간 안에 물납도 같이 신청해야 해요. 기한을 넘기면 물납은 아예 불가능해요.

 

물납 신청서에는 기본 인적사항 외에도 물납 대상 자산의 명세, 감정평가서, 등기부등본, 건축물대장, 임대차 계약서(있는 경우), 국토부 실거래가 자료 등을 첨부해야 해요. 특히 감정평가서는 필수로, 두 곳 이상의 감정기관에서 받은 평가서를 첨부하는 게 일반적이에요.

 

감정평가는 국세청이 지정한 감정기관에서 진행한 자료만 인정돼요. 일반 감정업체나 부동산 중개인의 의견서는 효력이 없어요. 평가가 완료되면 국세청에서 검토 후 ‘물납 심사’ 단계로 넘어가게 돼요.

 

물납이 허가되면 세무서에서 납세자에게 납부 지침을 안내하고, 자산 소유권 이전 절차가 시작돼요. 이 과정에서 국세청이 등기 이전을 주도하고, 납세자는 명의이전을 위한 공증, 인감, 동의서 등을 준비해야 해요. 생각보다 문서 작업이 많고 복잡하니 세무사와 함께 준비하는 게 좋아요.

📑 물납 신청 시 제출 서류 목록

서류명	비고
물납 신청서	국세청 양식 사용
감정평가서 2부	지정 감정기관만 인정
부동산 등기부등본	공동명의 불가
건축물대장	건축물 현황 확인용
실거래가 신고서	국토교통부 발급

 

물납 심사와 결과 통보 🔍

국세청은 제출된 물납 신청서를 바탕으로 세밀한 심사를 진행해요. 감정가, 유동자산 수준, 제출 서류의 적정성 등을 모두 따져본 후, 물납이 정말 필요한 상황인지 판단하죠. 이 심사 과정은 약 3~6개월 정도 걸리는 경우가 많아요.

 

물납 대상 부동산이 국세청 기준에 부합하고, 실제 납세가 곤란하다고 판단되면 ‘물납 승인 통지서’가 발급돼요. 이후에는 물납 재산에 대해 국가 소유권 이전이 이루어지며, 이 시점부터 세금 납부가 완료된 것으로 처리돼요.

 

반면, 심사에서 거절되는 경우도 적지 않아요. 감정가가 지나치게 높거나 낮아 부적정하다고 판단되거나, 부동산에 하자가 있을 경우엔 물납이 반려될 수 있어요. 이 경우 다시 현금 납부로 전환해야 하므로 자산 처분을 준비해야 해요.

 

심사 결과가 나오면 납세자에게 통지되고, 통지서에 따라 납부 이행 절차를 밟게 돼요. 이때 물납 대상 자산은 보통 등기 이전과 함께 국세청이 매각이나 보존 자산으로 전환하게 돼요.

📢 심사 통지 결과 유형

결과	의미
승인	자산 소유권 이전 후 납부 완료
보완요청	서류 미비 또는 감정가 이상
불승인	조건 미달, 현금 납부로 전환

 

상속세를 현금이 아닌 부동산으로 납부할 수 있을까?

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물납 시 주의할 점 ⚠️

물납은 유용한 제도이지만, 준비 부족이나 정보 부족으로 어려움을 겪는 경우도 많아요. 가장 흔한 실수는 상속세 신고 기한을 넘겨 물납 기회를 놓치는 거예요. 신고 기한을 꼭 확인하고 여유 있게 준비해야 해요.

 

또 하나는 감정평가 시기와 정확성이에요. 감정가가 낮게 나올 경우 세금 일부만 인정돼 차액은 현금으로 내야 하거든요. 반대로 너무 높게 감정되면 국세청에서 부적정 평가로 판단해 반려될 수 있어요. 감정평가사 선정이 매우 중요하죠.

 

공동상속 재산의 경우, 다른 상속인의 동의가 필요한 경우가 많기 때문에 상속인 간 협의가 우선돼야 해요. 특히 공동명의로 된 부동산은 물납 대상에서 제외되기 때문에 단독명의로 정리해두는 게 좋아요.

 

마지막으로, 물납은 한 번 결정되면 되돌릴 수 없어요. 국세청에 소유권이 넘어가면 환매나 변경이 어렵기 때문에 신중히 결정해야 해요. 세무사 또는 상속전문 변호사의 도움을 받아 정확하게 판단하는 게 좋아요.

 

상속세 절세 전략, 실제로 효과 본 방법 5가지

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FAQ

Q1. 상속세 물납은 언제까지 신청해야 하나요?

 

A1. 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 상속세 신고와 함께 물납 신청을 해야 해요.

 

Q2. 부동산이 공동명의일 경우 물납이 가능할까요?

 

A2. 아니요. 공동명의 부동산은 물납 대상이 아니며, 단독명의로 변경 후 신청해야 해요.

 

Q3. 감정평가는 어디서 받아야 하나요?

 

A3. 국세청이 지정한 감정평가법인에서 받아야 하며, 보통 두 곳 이상의 평가서가 필요해요.

 

Q4. 물납이 거절되면 어떻게 되나요?

 

A4. 거절되면 현금으로 납부하거나, 납부 연기/분할을 요청해야 해요.

 

Q5. 물납 후 그 부동산을 되돌려 받을 수 있나요?

 

A5. 아니요. 일단 국세청에 귀속되면 개인이 다시 되돌릴 수 없어요.

 

Q6. 상속세 분할 납부와 물납은 동시에 가능한가요?

 

A6. 가능해요. 일부는 현금 분할납부, 일부는 물납 형태로 신청할 수 있어요.

 

Q7. 비상장주식도 물납이 가능한가요?

 

A7. 감정평가와 유동성 조건을 충족하면 가능하지만, 심사 기준이 엄격해요.

 

Q8. 물납 신청만 하면 무조건 받아주나요?

 

A8. 아니요. 반드시 국세청의 심사와 승인을 받아야 하며, 요건을 충족하지 않으면 반려돼요.

 

 

 

 

부동산으로 상속세 물납하는 조건과 절차